【推荐】上交所向红星美凯龙发出一份问询函剑指六大疑点

2023-01-16 来源：深圳农业机械网

[ 导读 ] 近日，上交所向红星美凯龙发出一份问询函，剑指六大“疑点”：房地产收益18.2亿元、为何不用市场法进行价值评估、15.55亿元投资性房产的合规性、是否存在偿债风险、第四季度净利润为何大跌74%等。

【编者按】近日，A股最大“地主”红星美凯龙引发上海证交所六大疑问，包括为何囤积的投资性房地产比万科还多、会计是否合规等六大方面，这封问询函意味着上交所对红星美凯的一份“合理关切”，答案将在5月31号前揭晓，我们且拭目以待。

文章发于第一家具

据中新经纬报道，Wind数据显示A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产超过500亿元，分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元。可见，红星美凯龙囤房比万科还多。

5月23日，上海证券交易所发出《关于对红星美凯龙家居集团股份有限公司2018 年年度报告的事后审核问询函》。

问询函关注六个方面问题：

房地产收益18.2亿元，高达利润总额的30.24%

报告期内（即2018年），公司投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元，占利润总额的比例为30.24%。投资性房地产的公允价值变动损益对净利润影响较大。去年公司净利润为44.77亿元，此项损益占净利润的40.65%。

请公司补充披露：（1）分项目列示投资性房地产所处位置、土地性质、购置单价、物业面积以及报告期末的账面价值；（2）分项目列示投资性房地产所处建设阶段和使用状态、具体用途以及报告期内的租金或转让收益；（3）分项目列示投资性房地产的抵质押状态、抵质押借款金额、借款期限和期末余额。

此一问题看上去是要求红星美凯龙彻底说清投资性房地产的家底，以让公众对其有清晰的了解。

为何不用市场法进行价值评估？

2016年至2018年末，投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元，逐年升值较快；截至报告期末，投资性房地产占总资产的比重达70.84%，为最主要的长期经营性资产。

公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，估值方法未采用市场法，而采用收益法、直接比较法、假设开发法等方法。

请公司补充披露：（1）未采用市场法进行评估的原因；（2）各项投资性房地产采用的估值技术，以及主要假设和参数、评估计算过程和结果；（3）结合当地的平均房地产价格水平，说明投资性房地产估值的合理性；（4）按成本模式对投资性房地产进行计量并模拟测算对公司财务状况、资产负债及各项关键财务指标的影响。

15.55亿元投资性房产的会计合规性

年报披露，公司持有公允价值为15.55亿元的投资性房地产在项目合作方拥有使用权的土地上，并将其确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产。

请公司补充披露：（1）该项房产的基本信息，主要包括具体位置、土地性质、购置单价、物业面积、具体用途和使用状态；（2）结合与相关合作方签订协议的主要内容，说明将该项房产确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产的依据，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定。

有息负债约266亿元，是否存在偿债风险？

年报披露，报告期内短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11 亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03亿元的利息费用资本化。

请公司补充披露：（1）新增借款资金的成本及主要用途；（2）相关利息费用资本化的依据，是否符合企业会计准则的规定；（3）结合公司近期负债规模扩大、财务费用提高的情况，说明是否存在资金周转风险及偿债风险，并说明公司拟采取的应对措施。

去年第四季度净利润为何大跌74%？

年报披露，第四季度公司实现营业收入42.48 亿元，同比增长31.20%；净利润3.17亿元，同比下降74.38%。

公司补充披露第四季度在营业收入增长的同时净利润大幅下滑的原因及合理性。

2.21亿元大额应收票据的合规问题

年报披露，期末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据中，期末终止确认金额为2.21亿元。

请公司补充披露报告期内大额应收票据贴现或背书的具体情况，并结合应收票据的业务模式及是否具有追索权条款分别说明上述贴现或背书的应收票据是否满足终止确认条件，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定。

该问询函被要求在5月31日前回复。